マンション購入について、あれこれ覚書

昨日資産チェックをやってみて、自宅マンションの取引価格など調べていました。「新築は買った直後に2割減」とも言いますが、今のところ、購入価格とほぼ同じ水準で取引されている模様。

マイホーム購入って難しいなあと思ったので、まとまらないかもしれないけれど、書いてみます。

【1件目】

首都圏近郊に駅徒歩15分のマンション。買ったときは永住するつもりだったのと、夫が当時マイカー通勤だったため、駅からの距離は妥協。周囲の利便性を優先。

【2件目】

首都圏近郊に駅徒歩9分のマンション。駅徒歩5分以内だと繁華街に隣接するので環境を優先。買い替えの理由は妻両親が高齢のため。それまでの1時間半かかる場所から30分で行けるようになった。

私たちが1件目の家を買ったころ、両親もまだ若く健康で、弟は結婚しておらず、「将来誰がどこに住むか？」というのは未確定。

いくら自分たちが「一生ここに住むつもり」と思い込んでいても、状況が変わるとそうも言っていられないことを痛感しました。

一番まずかったのは、「売る予定が無いから」と周囲の開発状況に関心を持たなかったこと。沿線の再開発で大規模な商業施設が誘致されて、最寄り駅の魅力が減少する一方なのに全く興味を持たなかったこと。

そうかといって、建築ラッシュになるから即引越そうとはならないんですけどね。通勤通学を考えると。

それでも「引越そう！」と決めてから、購入の契約まで約3か月。引越しまで約半年と決めたら展開は早かったです。買い先行→売りのパターン。

沿線は新築物件ラッシュ、駅からも近い物件がわんさか供給されていて、売却のタイミングとしては最悪でした。売れるのを待つ期間の精神的なプレッシャーって結構キツかったです。2度と味わいたくない。

「家は一生に一度の買い物」って言いますが、買うときは売る時のことも考えておいたほうがいいです。自分たちの代では売らなくても、子どもたちの代にそこに住むとは限りません。少しでも売りやすいほうが後々ラクなはず。

最初の家は、売却時時点で築20年。売却価格は半額をちょっと切るくらい。

購入層が地元限定になるので、売却に半年かかりました。売却損が出たのですが、期限内に売却できたため、所得税の還付を受けることができて一息つきました。定年前でよかった。

税金の還付等を含めて計算すると、価格の約4割を住居費として払っていたことになります。固定資産税や管理費等を加えても、賃貸では同程度の家には住めなかったことを考えると、消費財としてはまあまあの買い物だったと思います。ウチの場合は購入してよかったという結果になりました。

これは言いにくいのだけれど、購入のタイミングがよかったのはあります。当時は、阪神淡路大震災の2年後で、「マンションって大丈夫？」って人が多かった。購入希望者が比較的少ない時期だったかもしれないです。

それでも20年で半値ってことは、やっぱりそもそもの立地があまり人気がなかったんだなあ。

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マンション価格の推移。2000～2003年あたりが底だった模様。

都内に「新築で買っても値下がりしないマンション」を買えるって、素直にすごいと思います。固定資産税、管理費・修繕積立金、ローンがあっても利子さえ負担すれば、ローン元本は後で返ってくる計算ですもんね。

ただ、物件そのものの価格が高すぎるのと、そもそもそういう物件を見極められるのかというハードルがあるので、ウチの場合は手が出ない。そもそも「実家に近い」というのが第1条件だし。

それにしても、物件価格が購入価格を上回っている＝ローン残高を上回っているわけで、精神的にも楽そうです。頭金少なくてよさそう。

消費財として買う場合は、頭金の額とかローン返済のスピードで、

今売れる価格＞ローン残高

にしておかないと、「売りたいとき＝現金化したいとき」なのに、追加で資金がいるというアベコベな状況になっちゃうので要注意。本当に「賃貸並みのローン負担」になるかどうかは、家計も含めて計算してみないとわからんです。

教育費のピークと修繕費用の負担増とか重なると…以下略

減価の目安は年あたり2％とか、坪4万円とかあるらしいのですが、google先生に聞いてみてください。

【まとめ】

空の見える窓から